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第78章 房地产行业发展新机遇（第2页）

风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。

市占率提升的新龙头发展质量也显着提升。

2021年四季度以来的拿地窗口，是企业补充核心城市土储的机会，故而销售市占趋升的公司，潜在盈利能力也更高。

行业整体的竞争环境也确实在改善，土地市场出让封顶价格会兼顾企业合理盈利能力。

盲目追求规模的行为减少，企业之间不必要的合作也减少，销售的权益比在增加，合作所带来的潜在风险也在下降。

当然，新龙头既包括大公司中坚持等量甚至超量拿地的企业，也包括腰部公司中脱颖而出的公司。

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尾部公司市占率预计将有所提升。

所谓尾部公司，是指远离资本市场和信用融资市场，项目型、区域型小企业。

这些企业的市占率得以提升，是因为信用边界变化之后，开发企业本土化优势体现出来。

风险提示：房地产行业销售持续性有赖于政策稳定性，部分区域复苏仍不稳固。

一些企业货值质量的下降，可能带来销售下滑压力。

2023年头部公司新画像。

我们预计，2023年行业前10的门槛，将从2022年的约2000亿元，变为2023年的约1700亿元，前十五的门槛，则从1300亿元下降到1100亿元左右。

前15的大公司中，国企和国资背景的混合所有制企业，其销售贡献将从2.6万亿元上升到3.0万亿元，占比则将从68.3%上升到78.6%。

前100名公司的市占率可能下降到50%以下（按照这种全口径算法其实是高估的），为2017年以来的最低值，且2024年可能继续下降。

我们看好积极拿地的行业新龙头企业，推荐华发股份，越秀地产，万科企业，华润置地，滨江集团等公司，也看好最具销售弹性的服务商贝壳。

注:（免责申明）本文仅为个人笔记，内含个股仅仅是作为分析参考，不能作为投资决策的依据，不构成任何建议，据此入市风险自担。

股市有风险，投资需谨慎！

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